מושגי יסוד בעולם הנדל"ן

מושגי יסוד בעולם הנדל"ן

מה צריך לדעת בטרם מתחילים לחפש נדל"ן לקניה?

לפני שמתחילים באיתור נדל"ן לקניה, מן הראוי לצבור מידע בכדי שנוכל לקבל החלטה כלכלית מושכלת ופחות נסמוך על תחושת הבטן שלנו. ידע, מקור הכוח החשוב ביותר, מאפשר לתכנן בצורה נכונה את ההשקעה, כך שבסוף היום יניב לנו תשואה גדולה יותר ושקט נפשי.

כל רכישה מתבססת על שילוב של יכולת כלכלית ותחושת בטן, אך אין להתעלם מהנתונים היבשים לפני שחותמים על החוזה. הצעד הראשון בבחינת הנכס, נוגע ללמידת מגמת השוק ונכסים קרובים ודומים לנכס המיועד.

עולם הנדל"ן – מושגי יסוד

החלק החשוב והמהותי ביותר בעסקת הנדל"ן הראשונה, נוגעת להכרות ראשונית של מושגי יסוד בסיסיים. יצירת שיח מקצועי והבנת המושגים הרלוונטיים יקלו באופן משמעותי על הבחירה האם להשקיע בנכס. המושגים הבסיסיים שיש להכיר, נוגעים למה שקורה הן לפני והן אחרי רכישת הנכס. המושגים אשר נסקור בכתבה זו:

• תשואה
• רווח הון
• מיסוי בסיסי על נדל"ן
• עלויות תחזוקה
• עלויות פיתוח
• מחיר הנכס

תשואה על נכסים

קריטריון התשואה הינו החשוב והשגור ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן. למען האמת, בין אם אתה משקיע, עורך דין, יזם או מתווך – תשואה וחישוב תשואה הינו המושג הראשון שעליך להכיר. את התשואה מחשבים על בסיס שנתי, ביחס למחיר הנוכחי של הנכס. החישוב מתבצע על ידי השכירות השנתית המתקבלת על הנכס, חלקי מחיר הנכס הנוכחי כפול 100.

דוגמה: משקיע נדל"ן נלהב שמע על דירה להשקעה באיזור רחובות. השכירות המתקבלת על הנכס כיום הינה 3,200 ש"ח לחודש ומחיר הדירה הינה 1,200,000.

חישוב תשואה להשקעה בנכס מתבצע כך:

0.032=[1,200,000/(3,200X12)]

את התוצאה שקיבלנו יש להכפיל ב100, בכדי שנוכל לקבל את התוצאה באחוזים:

3.2%=0.032X100

כלומר, התשואה על ההשקעה הפוטנציאלית הינה 3.2%.

רווח הון

הנכס שרכשת עלה לך 1,200,000 ש"ח. לאחר מספר שנים, מחירי הנדל"ן עלו וכעת נוצר מושג הנקרא "רווח הון".

שיטות לחישוב מס רווח הון:

בישראל קיימות שתי שיטות לחישוב גובה המס:

1. חישוב לפי רווח נומינלי

בשיטה זו לא מתחשבים באינפלציה. בוחנים את סכום הכסף שהושקע ואת סכום הכסף שנפדה. גובה המס בחישוב נומינלי במדינת ישראל הינו 15%.לדוגמה: אם השקעת 1,200,000 ש"ח בדירה ברחובות בשנת 2012, וכעת, בשנת 2017 מכרת את הדירה במחיר של 1,300,000 – עליך לשלם מס על 100,000 ש"ח שהרווחת. בשיטה הנומינלית יהיה עליך לשלם מס בשיעור של 15%, כלומר 15,000 ש"ח ירדו מהרווח.

2. חישוב לפי רווח ריאלי

בשיטה זו מתחשבים באינפלציה ומנכים את העלייה במדד המחירים לצרכן. גובה המס בשיטה הריאלית הינו בשיעור של 25% מהרווח הריאלי.

 

מס הכנסה ומיסוי מקרקעין

יש להכיר כי עסקי תעשייה – חנות, משרד ומפעל, ידרשו לפתוח תיק במס הכנסה ולשלם מס על הכנסה משכירות. כאשר נרצה למכור את הנכס, יהיה עלינו לשלם מס שבח מרווח ההון שנוצר במהלך מכירת הנכס.

נוסף על כך, במידה והשכירות אשר אנו מקבלים על הנכס עולה על 4,800 ש"ח, נדרש לדווח ולשלם למס הכנסה. 

עלויות תחזוקה

נהוג להפריש כ-5% מהתשואה השנתית המתקבלת עבור עלויות תחזוקת הדירה.

תחזוקת הדירה כוללת: תיקון הדירה, הוצאות עבור עורך דין המטפל בעסקה (הן ברכישה והן במכירה), תקופות בהן הנכס אינו מושכר וכד'.

עלויות פיתוח

כאשר אנו באים להשקיע בנכס, לרוב נבדוק את ייעודו במרוצת השנים. יש להכיר כי שינוי ייעוד הנכס בדמות שיפוץ, הוספת קומות, הרחבה ומקסום זכויות, נחשבים להוצאות פיתוח שיש לקחת בחשבון טרם השקעתנו בנכס.

מחיר הנכס

• כאשר נדון במחיר דירת מגורים, נהוג לעשות שימוש במחיר לחדר או לפי מטר רבוע
• במשרדים נוהגים לחשב לפי מטר רבוע, משום שבדרך כלל ניתנים הקירות להזזה כרצון השוכר
• קרקעות מוערכות לפי גודל שטחן (דונם, חצי דונם, או מטר רבוע)